10月13日，中国建设银行股份有限公司发布关于基础设施公募REITs申报发行事宜的公告，该行附属公司建信住房服务有限责任公司（简称“建信住房”）作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。
业内人士表示，此举在保租房REITs领域的三方面实现了首次重大突破。未来，预计监管政策将进一步放宽，保险公司将进一步加快保租房REITs的申报步伐，市场化长租公寓申报发行进度也有望进一步加快。
中国建行申报保租房REITs已获国家发改委受理
根据中国建设银行股份有限公司发布的公告显示，建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。
据悉，三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。建信住房、建信住房租赁基金收购非居住存量房屋改造为保租房，通过专业化运营实现提质增效。
本次公募REITs发行将进一步丰富基础设施公募REITs发起主体和资产类型，是促进多主体投资、多渠道供给支持发展保租房的重要探索，是该行贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，助力探索房地产业新发展模式的重要举措。
根据公告，本次公募REITs发行是建行实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于打造具有该行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固该行住房金融领域的特色和优势，提升经营效益、品牌价值和社会影响力。
对于此次公募REITs申报的进展及后续安排方面，公告称，近日，国家发改委已正式受理本项目申报。同时，该项目构成香港联合交易所有限公司证券上市规则《第15项应用指引》（简称“PN15”）下的分拆，该行已按照香港联交所规定提交PN15申请，目前香港联交所已就本次申请予以核准。
突破保租房公募REITs“三个单一”束缚
值得一提的是，保租房公募REITs上市已满一年，然而，“三个单一”问题也随之成为市场关注的焦点，即单一城市、单一筹集渠道、单一运营主体。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，“三个单一”问题不仅限制了REITs的发展潜力，也削弱了保租房公募REITs在风险分散和资产多样化方面的能力，市场亟待寻求可持续、稳健的发展模式。
其中，“单一城市”体现在目前市面上的四只保租房公募REITs的底层资产全部来源于单一城市。这种集中式的布局，使REITs的收益和风险高度依赖于特定城市的宏观经济和市场供需。城市经济的波动和不确定性成为影响这些REITs表现的重要因素。
“单一筹集渠道”体现在华润有巢REIT、北京保障房中心REIT、厦门安居REIT和深圳安居REIT均依赖于特定的筹集渠道。新建类项目和公租房转保租房项目（本质上也为新建类项目）成为这些REITs的主要底层资产来源，限制了其资产和投资多样性。
此外，“单一运营主体”体现在每只REIT虽然拥有2-4个物业项目，但是都由单一运营商管理。在住房租赁行业刚刚起步的阶段，这种模式可能带来运营策略、管理效能和风险控制能力的瓶颈。
在此背景下，赵然指出，从建信住房公募REITs申报可看出，为解决“三个单一”问题提供了新方向，即通过多元化城市布局、灵活多样的资产筹集渠道和引入多个运营主体，有望实现REITs的风险分散、运营优化和资产多样化，从而推动保租房公募REITs市场的健康、稳健发展。这也符合市场、政策制定者和投资者期待看到保租房公募REITs突破“三个单一”束缚，从而实现更广泛、多元和灵活的发展。只有解决了这些核心问题，保租房公募REITs才能在中国金融市场中占据更为坚实、持久的地位，为投资者提供更为丰富和可靠的投资机会。
保租房REITs领域的三方面实现首次重大突破
建行申报保租房公募REITs已经获得国家发改委正式受理，在申万宏源证券固定收益融资总部公募REITs业务董事孙林看来，在保租房REITs领域的三方面实现了首次重大突破。
具体来看，一个突破在于，这是首个以金融机构附属公司作为原始权益人申报的公募REITs项目，实现一个突破。据孙林介绍，自2020年国家发改委和中国证监会联合发布“586号文”并开展公募REIT试点项目申报工作以来，监管层面并未限制金融企业申报发行REITs，然而，已上市的公募REITs的发起人均为企业。如果建行的公募REITs能够发行成功，将为金融机构盘活存量租赁住房资产带来契机。
另一大突破在于，这是首个以市场化方式盘活的存量资产申报保租房REITs项目。据北京市住房和城乡建设委员会的网站显示，建信住房申请纳入保障房名单成功的保租房项目，有大兴区星光影视园北区A组团及招商中心项目、南中轴国际文化科技园建设项目（5#南1楼）改建保障性租赁住房等，均为非居住存量房屋改建项目。目前，已上市的四只保租房REITs底层资产均为住宅用地。对此，孙林表示，如果建信住房持有的“非居改保”项目能够发行成功，将能真正打通非居改保类保租房项目的投融管退闭环，提高投资方投资非居住性质保租房的积极性。
高和资本公寓事业部总经理王纯杰认为，这是国内首单基于基金收购非居住存量房屋改保障性租赁住房REITs。目前，市场上现存的四只保障性租赁住房REITs，即安居深圳REIT、厦门安居REIT、北京保障房REIT、华润有巢REIT，前三只主体均为各地非市场化保障房管理机构，第四只为央企市场化管理机构。而建行作为新类型的供应主体进入后，对于市场上其他着力于长周期投资的资金方提供了借鉴意义。
“建行这只公募REITs让市场充分认识到，金融工具赋能住房租赁行的可能性，会让银行、保险机构、信托公司等金融机构更积极参与住房租赁行业，为行业发展提供长期且低成本的资金。另外，也会让类似专业化的私募基金机构加大对于保租房业务的投资力度。”王纯杰说。
除此之外，这是首个投资+运营全周期不足1年的保租房项目申报公募REITs。资产持有人之一建信住房租赁基金（有限合伙）成立时间为2022年10月19日。“本次申报再次刷新了公募REITs的最快申报纪录，进一步加强了有关监管部门对保障性租赁住房发展的监管引领。”孙林如是说。
“这是一只行业最具期待的住房租赁公募REITs。”新派公寓创始人王戈宏说，基于建行天然的资本、资源、政策及人才等优势，整合市场存量资产，真正为租赁市场的健康规模化、产品多样化、运营标准化打造一个标杆是可行的。同时，金融机构借助资本优势，用私募REITs收购资产，引进优秀的运营机构创造坪效，然后上市公募REITs，真正形成住房租赁资产的投资闭环，这很有意义。同时，建行的公募REITs在项目属性层面或将有一些重大的突破，这是令人期待的。
保险公司预计也将加快保租房REITs申报步伐
在建信住房公募REITs申报取得重大进展的情况下，展望我国保租房REITs行业的发展，孙林分析称，预计保险公司也将进一步加快保租房REITs的申报步伐。
据悉，在建行发布公募REITs申报发行重大进展的当日，上交所和深交所同意中国人寿资产管理有限公司等5家保险资产管理公司试点开展不动产投资信托基金（REITs）业务，保险公司将可作为保租房REITs的公募基金管理人直接发行公募REITs，政策支持力度空前。“国寿、平安等保险巨头在长租公寓和保租房市场早有布局，有望成为第一批申报保租房或长租公寓REITs的保险公司。”孙林表示。
孙林还指出，预计监管政策将进一步放宽，更多类型的保租房项目（如集体土地租赁住房项目）将能通过发行公募REITs退出，这也为加快住房租赁有效供给、完善我国租赁住房保障体系起到全面推动作用。
除此之外，市场化长租公寓申报发行进度也有望加快。据悉，2022年12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年年会上，中国证监会副主席李超讲话时就提到，要“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”
“随着建信住房公募REITs实现重大突破，市场化长租公寓项目申报发行成功也将指日可待。”孙林如是说。
王纯杰指出，目前，重点大中城市已陆续出台保租房认定标准，在框架上具备较强的一致性，比如在面积标准、租金标准、运营标准、准入标准等方面存在很多共同要求。未来保租房的扩容路径较为清晰，更多城市将以人才公寓和公租房的形式来参与发行。一方面，从产品形式来看，除了集中式的保租房产品以外，分散式的产品也有望上市；另一方面，从经营主体类型来看，除了国企、央企及政府保障房运营单位外，民营企业所经营的市场化长租房REITs也有望破冰上市。
业内：保租房供应增量的背景下，需关注租金、企业收益率等指标
展望未来租赁行业的发展，珊瑚数据CEO梁志勇认为，自2021年以来，保租房推行各地方城市积极上量，但依然难以回避住房租赁行业资金投入大、回收周期长、收益率低等问题。建行申报保租房REITs已获国家发改委正式受理，这意味着REITs或将再次扩容，这有利于缓解筹集及运营资金压力，促进资产盘活，推动“投融建管退”的行业闭环。
“金融设施的创新对培育住房租赁市场非常关键，同时，二级市场的发展对资产运行的透明度要求更高。”梁志勇说，经珊瑚数据调研，目前，一线城市的租金情况有所下滑，租赁住房签约租期同比缩短。另外，新增项目的运营主体，由于成立时间较短，专业化运营能力仍需培育。而在保租房供应增量的情况下，未来仍需关注租金、企业收益率、房源空置率、租客构成等指标免费配资，培育投资者信心，从而保障市场稳定运行。